市街化調整区域とは
都市計画法では、無秩序な市街地の拡大を防ぐため、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分しています（線引き制度）。市街化区域がすでに市街地を形成している、または優先的・計画的に市街化を図る区域であるのに対し、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています。
このため市街化調整区域では、原則として住宅や店舗などの建築行為が禁止されており、家を建てたり建て替えたりするには都市計画法に基づく許可（開発許可・建築許可）が必要です。「土地を持っているのに家が建てられない」「相続したが活用できない」というご相談の多くは、この市街化調整区域の土地に関するものです。
愛知県では区域の約7割が市街化調整区域
市街化調整区域は決して特殊な土地ではありません。愛知県で市街化区域と市街化調整区域に区分されている都市計画区域は約48万haあり、そのうち市街化区域は約13万ha、市街化調整区域は約35万haと、およそ7割を占めています（概数）。名古屋市の周辺部や知多半島・海部地域・尾張西部など、当社の対応エリアにも市街化調整区域が広く分布しています。
基準を満たせば、許可を受けて建築できます
「原則禁止」とはいえ、一切建築できないわけではありません。都市計画法や愛知県・各市町村の審査基準に定められた一定の基準に該当する場合は、手続き（開発許可・建築許可の申請）を経て建築することが可能です。当社によくご相談をいただく代表的な基準は次のとおりです。
- 既存宅地（線引き前からの宅地）における建築詳細コラム準備中市街化調整区域に区分される前から宅地であった土地などで、一定の要件のもと住宅等を建築できる基準です。
- 分家住宅詳細コラム準備中調整区域に長く居住する世帯の子など、本家から分かれる方が自己用住宅を建てるための基準です。
- 日常生活に必要な店舗（日常店舗）詳細コラム準備中周辺にお住まいの方の日常生活に必要な物品販売・サービス提供等の店舗を建築できる基準です。
- 社会福祉施設詳細コラム準備中地域に必要な社会福祉施設等を、立地のやむを得なさ等の要件のもとで建築できる基準です。
- 敷地の拡張詳細コラム準備中既存の住宅や事業所の敷地が手狭な場合に、隣接地を取り込んで敷地を拡げるための基準です。
- やむを得ない用途変更詳細コラム準備中既存建物を、相続や生活事情の変化などやむを得ない事情により別の用途へ変更するための基準です。
どの基準に該当し得るかは、土地の経緯（いつから宅地か・線引き前後の状況）、申請者の事情、市町村ごとの運用によって判断が分かれます。各基準の詳しい内容は、今後コラムとして順次公開していく予定です。
調整区域の土地は「調べてから」が鉄則
市街化調整区域の土地は、建築の可否によって価値も活用方法も大きく変わります。売却・購入・建築のいずれを検討する場合も、まずその土地がどの基準に該当し得るかを調査することが出発点です。T-companyは不動産仲介と行政許認可（開発許可・農地転用等）の両方を自社で扱っているため、調査から許可申請、売買・建築のご提案までワンストップで対応できます。