市街化調整区域（原則として建築行為が制限されている区域）では、親や祖父母の世帯（本家）から独立する子などが自己用の住宅を建てるために、「分家住宅」という基準が使われることがあります。「実家の敷地は広いが、子世帯が別に家を建てられるのか」というご相談で、まず論点になるのがこの分家住宅の基準です。市街化調整区域の仕組み全体については、「市街化調整区域について」のコラムもあわせてご覧ください。
分家住宅とは――愛知県開発審査会基準第1号
分家住宅は、愛知県開発審査会基準第1号に定められた基準で、世帯の通常の分化発展の過程においてやむを得ない事情により必要となる住宅の確保を目的としています。本家の土地の一部や近隣の土地（農地なども含む）に自己用の住宅を建てるための仕組みです。
主な要件
分家住宅に該当するかどうかは、大きく次の2つの考え方で判断されます。
- 線引き前所有要件申請者の直系尊属（父母・祖父母など）が、市街化調整区域に区分される前（線引き前。愛知県内では多くの地域で昭和45年11月23日以前）から、対象の土地を所有していること。
- 線引き前居住要件申請者の属する世帯が、線引き前からその市街化調整区域内に居住していること。
実際の審査では、どちらの要件に該当するかは、対象地の状況や申請者の世帯構成によって判断が分かれるため、個別の確認が必要です。
建てられるもの
分家住宅として認められる建築は、原則申請者本人の居住用住宅に限られます。賃貸住宅として貸し出すことや、店舗・事務所など住宅以外の用途に使うことは、原則としてこの基準の対象外です。（自己業務用かつ一部の用途については併用住宅とすることができる場合がございます）
既存宅地との違い（属人性）
分家住宅の大きな特徴は、既存宅地のように土地そのものに認められる要件ではなく、「建てる人（世帯）」に条件が付く属人的な要件だという点です。そのため、分家住宅として建てた住宅を将来売却する場合、買い手が同じ要件を満たさない限り、権利をそのまま引き継げないケースがあります。調整区域の家が売れる・買えるかの考え方は「市街化調整区域の家は売れるのか／買えるのか」のコラムでも解説しています。
注意点
分家住宅の該当性は個別の事情に左右される部分が大きく、次のような点で判断が分かれます。
- 本家の土地と分家住宅を建てる土地との位置関係
- 申請者および関係親族が居住用財産や申請地以上の適地を所有していないかなどの所有不動産状況
- 後継者の有無や家族の事情
このような点は審査基準の細部や市町村の運用によって異なるため、経験のあるT-companyへのご相談をおすすめします。
T-companyができること
T-companyは不動産仲介と行政許認可（開発許可・農地転用等）の両方を自社で扱っているため、分家住宅に関する次のことをまとめて対応できます。
- 分家住宅の該当調査本家の土地の所有・居住の経緯を調査し、線引き前所有要件・線引き前居住要件に該当するかを確認します。
- 行政との事前協議および許可手続き要件への該当性が明確でない場合も、所管の窓口とあらかじめ協議します。
- 建築計画から売買までのご相談分家住宅としての新築のご相談から、将来の売却・買い替えのご相談まで対応します。
「子世帯のために実家の敷地に家を建てられるか」「分家住宅として建てた家を将来どうするか」——判断に迷ったらまずは一度ご相談ください。