孤独死の増加で、事故物件は「身近な問題」になっています
「事故物件」と聞くと、自分には縁のない特別な話のように感じられるかもしれません。しかし近年は、高齢化と核家族化が進んだことで、ご自宅やご実家で誰にも看取られずに亡くなる、いわゆる孤独死が増加しています。高齢の親御さまが一人暮らしをされているご家庭は珍しくなく、相続した実家を売却しようとしたら「亡くなった場所であることを買主に伝えるべきか」という問題に直面する——相続売却の現場では、事故物件は決して特殊な話ではなく、比較的身近なテーマになってきています。
かつては「どこまで告知すべきか」の明確なルールがなく、取引の現場ごとに判断が分かれていました。そこで国土交通省は令和3年（2021年）10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、不動産取引で人の死をどう扱うかの基準を初めて示しました。本コラムでは、このガイドラインの内容を要約してご紹介します。
ガイドラインの基本的な考え方
ガイドラインは、居住用不動産（住宅・マンション等）の取引を対象に、宅地建物取引業者が買主・借主に対して「人の死」をどこまで調査し、告げるべきかの一般的な基準を整理したものです。対象となるのは、取引する物件の中（専有部分）や、ベランダ等の専用部分、日常的に使用する玄関・廊下・エレベーターなどの共用部分で発生した死です。
背後にある考え方は、「人の死は誰にでも起こり得るものであり、自然な死まですべて告知の対象にすべきではない。一方で、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすものは適切に伝えるべき」というバランスです。
告知が「原則不要」とされるケース
- 老衰・持病による病死などの自然死人の死としてごく当然に起こり得るものであり、原則として告げる必要はないとされています。
- 自宅の階段からの転落、入浴中の溺水、誤嚥など、日常生活の中での不慮の事故死自然死と同様に当然起こり得るものとして、原則として告げる必要はないとされています。
- 隣接する住戸や、日常的に使用しない共用部分で発生した死取引対象の物件そのものではないため、事案の内容にかかわらず原則として告げる必要はないとされています。
告知が「必要」とされるケース
- 他殺・自死・事故死など、自然死以外の死買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすため、告知の対象です。
- 自然死・日常の事故死でも、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合いわゆる孤独死で発見まで時間が経過したケースがこれに当たります。原則不要の自然死であっても、この場合は告知の対象になります。
ここで重要なのは、賃貸借と売買で扱いが異なる点です。賃貸借では、上記の告知対象となる死であっても発生から概ね3年が経過すれば原則告げなくてよいとされていますが、売買にはこの「3年」の期間制限がありません。売買では経過期間にかかわらず告知の対象となるのが原則です。また、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案や、買主・借主から事案の有無を問われた場合には、期間や場所にかかわらず告げる必要があるとされています。
亡くなった方のプライバシーへの配慮
告知が必要な場合でも、伝えるべき内容は事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合はその判明時期）・場所・死因（自然死か他殺か自死か事故死か、不明である場合はその旨）・特殊清掃等が行われた事実の概要にとどめ、亡くなった方の氏名・年齢・住所・家族構成などの詳細は、遺族の名誉やプライバシーに配慮して告げる必要はないとされています。売主・貸主側のご家族にとっても、必要以上に立ち入られない配慮がなされています。
売主にも「告知書への正確な記載」が求められます
ガイドラインは宅地建物取引業者の調査・告知義務の基準を示したものですが、売主ご本人にも無関係ではありません。取引の際、売主は物件の状況を告知書（物件状況等報告書）に記載して買主に伝えますが、把握している人の死について事実と異なる記載をしたり、あえて伏せたりすると、後から契約不適合責任や損害賠償の問題に発展するおそれがあります。「言わなければ分からない」ではなく、正確に伝えたうえで適正な条件で売却することが、結果的にご自身を守ることにつながります。
事故物件でも、売却の道は十分にあります
人の死があった物件だからといって、売却できないわけではありません。適切に告知したうえで仲介で売却する方法のほか、買取であれば告知事項があっても現状のまま売却でき、近隣に知られずスピーディーに手放せるという選択肢もあります。T-companyは相続不動産の売却・買取を多く手がけており、告知の要否の整理から価格への影響、売り方のご提案までワンストップでお手伝いします。「これは告知が必要なケースなのか」と迷われたら、まずはお気軽にご相談ください。